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    截至2018年11月底,易居研究院监测的100个城市土地储备为111826万平方米,环比增长2.0%,同比增长13.6%。 中新经纬客户端12月13日电 (万可义)中新经纬客户端从易居房地产研究院*新发布的《中国百城土地储备报告》获悉, 截至2018年11月底,易居研究院监测的100个城市土地储备为111826万平方米,环比增长2.0%,同比增长13.6%。土地储备去化周期较10月份有所扩大, 11城土地储备去化周期超过3年,其中张家口、石家庄、肇庆去化周期超5年。百城土储去化周期上行报告数据显示,2018年11月份,100个城市土地储备去化周期为18.6个月,这也意味着按照目前商品房销售的节奏,市场需要18.6个月的时间才可以消化完这些土地储备,该数值相比10月份的18个月有所扩大。从趋势看,土地储备去化周期正走出13个月的历史低位水平,总体保持上行。从原因上看,近期该曲线上行和商品房交易行情降温的因素有关。据了解,2018年11月份,一、二、三四线100个城市土地储备去化周期分别为15.7、19.4和18.2个月。相比10月份14.7、18.7和17.6个月的数值,三类城市去化周期均有所扩大。需要注意的是,相比二线、三四线城市,一线城市当前土地储备去化周期相对偏小。报告指出,这和两个因素有关。一是一线城市当年高端项目的预售管控略有松动,进而利好商品房交易的上升。二是一线城市此前供地节奏并不快,这也影响了土地储备的规模。11城去化周期超3年报告显示,当前各个城市的土地储备去化周期数值差异较大。100个城市中,有11个城市的土地储备去化周期大于36个月即三年,其中有30个城市土地储备去化周期小于12个月。中新经纬客户端梳理发现,张家口(75个月)、石家庄(69个月)、肇庆(62个月)、漳州(53个月)、九江(45个月)、赣州(42个月)、郑州(42个月)、徐州(42个月)、岳阳(41个月)、桂林(39个月)等十个城市土地储备去化周期*长,除此以外,保定土地储备去化周期也超过三年。报告分析称,去化周期长意味着此类城市未来土地和商品房供应将充足。值得注意的是,此类城市购房政策总体偏紧,若未来市场交易有反弹,那么去化周期压力会比预计的要小一点。以石家庄为例,据媒体报道,从去年的2017年3月17日至今,经历了一年多“史上*严”楼市调控后,石家庄新房市场成交量下跌,特价房不断推出,营销活动不断;二手房市场冷清,成交价格也在经历了*初的惯性上涨、保持平稳后,开始出现回落,二手房普遍下跌了10%,“可以说市场已经降至冰点”。此外,中新经纬发现,燕郊(0个月)、中山(3个月)、丹东(4个月)、清远(4个月)、承德(5个月)、扬州(5个月)、海口(6个月)、马鞍山(6个月)、惠州(6个月)、秦皇岛(7个月)等十个城市土地储备去化周期*短。对此,报告指出,去化周期非常短会使得此类城市未来两年房价涨易跌难。对于土地储备去化周期小于12个月的城市,更需要增加供地和鼓励房企拿地。包括燕郊、丹东等城市去化周期较小,这和此类城市供地偏弱有关。而对于中山来说,受益于粤港澳大湾区的概念,房地产交易表现较好,这也使得土地储备去化周期相对偏小。土地储备去化周期料继续上行 存量时代到来易居研究院智库中心研究总监表示,2018年11月全国百城土地储备规模继续上升,但是同比增幅曲线却是在下行的。今年上半年房企购地表现还比较积极,这利好土地储备规模的上升。但是下半年随着房地产市场的降温,房企购地意愿明显减弱,各地土地流拍案例增多,这都抑制了土地储备规模的上升。58安居客房产研究院**分析师张波进一步指出,2019年一线城市的降温更多将体现在成交量减少,二线城市中的部分热点城市降温可能加速,三四线城市的分化将在2019年表现尤为明显。此外,数据显示,2016年和2017年分别有9个和24个城市的二手房交易量超过新房,成为满足住房需求的主要渠道。这个数字在2018年预计将超过40个。从总体上来看我们已经不缺房子,这个判断意味着,未来房地产市场的需求将主要来自于存量的流通。当前商品房销售市场下行的趋势不改,所以从土地储备计算公式的角度看,土地储备去化周期依然会上行。来源:中新经纬
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    报告指出,2018年以来,全国房地产调控次数已经高达405次,比2017年同期上涨接近80%。一方面从严调控逐步打破了市场依据过去经验形成地预期,另一方面,宏观环境变化增加悲观情绪并进一步传染给房地产市场。 报告指出,2018年以来,全国房地产调控次数已经高达405次,比2017年同期上涨接近80%。一方面从严调控逐步打破了市场依据过去经验形成地预期,另一方面,宏观环境变化增加悲观情绪并进一步传染给房地产市场。“2018年中国楼市,春暖夏热、秋凉冬冷。”12月11日,在《中国住房发展报告(2018~2019)》发布会上,中国社科院 城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示,“总体上,自2016年9月以来,我们经历了一个完整的降升降周期。”2018年8月之前,房地产逐步升温,上行压力日益加大,但是到9月房地产形势发生逆转开始降温。全国房价增幅经历了先升后降再升再降的过程:同比增幅由2017年9月的3.2%上升到2017年12月的13.5%,后又下降至2018年3月2.93%,又增长到2018年9月10.7%。商品房供求经历一个先降后升再降的过程:2018年10月,全国商品房销售面积同比下降3.1%,而2018年9月施工面积、新开工面积同比增速均维持20%左右。房地产投资经历一个由高转低再转高再转低的波动:全国房地产开发投资额同比增长从2017年9月的9.2%,下降到2017年12月2.38%,然后上升到2018年7月13.16%,再下降到10月7.7%。增速*近三个月连续下降,相比7月高位时的13.2%下滑将近一半。房地产租赁市场经历先降后升过程:2018年前5个月租金水平呈小幅下跌趋势,其中1月较2017年年底租金水平环比下降0.21%,年后开始反弹,其中5月份环比涨幅较大,但仍未及2017年底水平。“空间上的差距缩小。热点地区变凉,冷点地区升温。全国城市之间的房价差异缓慢缩小。东部城市房价增速显著降温,中西部城市房价增速上升明显。”倪鹏飞说。从2017年11月到2018年10月,房价增速降幅超过25%的32个城市中,有29个来自东部;从2017年11月到2018年10月,房价增速增幅超过10%地50个城市中,有43个来自中西部。一线城市、二线城市房价同比增速显著下滑,一线城市房价同比增长率自从2018年3月下降到-1.12%后,基本全部保持负的同比增长率,二线城市同比增速也由2017年11月22%逐渐降低到2018年7月的-3%。报告指出,2018年以来,全国房地产调控次数已经高达405次,比2017年同期上涨接近80%。一方面从严调控逐步打破了市场依据过去经验形成的预期,另一方面,宏观环境变化增加悲观情绪并进一步传染给房地产市场。社科院预测,2019年楼市可能平稳调整和再度分化。总体上,小幅调整是大概率事件。在没有重大政策转向和意外事件冲击的情况下,总体市场转向降温通道,不会出现剧烈的波动。未来一年,一、二线城市总体上市场上行压力有一定增加,趋势是增长主导。三四线城市市场向下的压力再增加,库存也可能再增加。来源:每日经济新闻  
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    据了解,在专项扣除中,除了首套房利率之外,子女教育、继续教育、大病医疗、住房租金、赡养老人等其他专项扣除相对较好认证。税务部门提醒,除了赡养老人,其他专项扣除应留好相应票据以方便申报。房贷摸底根据新修订的个税法,1月1日起计算个税应纳税所得额,在5000元基本减除费用扣除和“三险一金”等专项扣除外, 据了解,在专项扣除中,除了首套房利率之外,子女教育、继续教育、大病医疗、住房租金、赡养老人等其他专项扣除相对较好认证。税务部门提醒,除了赡养老人,其他专项扣除应留好相应票据以方便申报。距离房贷、子女教育、赡养老人等专项扣除全面实施,还有不到20天时间。《华夏时报》记者获悉,财政部和税务总局目前正加紧完善专项扣除的实施细则和相关征管配套准备,各地税务部门也正在探索个人所得税管理大数据平台,以确保个税改革红利全面及时释放。值得注意的是,目前部分国有银行正在配合财政部和央行进行首套房利息的数据摸底统计。“由于房贷抵扣是有限制的,仅抵扣首套房的利息,因此如何认证是否是首套房,需要银行方面的协助。”一位基层税务局的人士告诉《华夏时报》记者。不过,此前备受关注的“超过140平不能抵扣个税”的传言,上述税务部门工作人员告诉《华夏时报》记者,目前没有有关房产面积的通知,“按照新个税法,不管多大的房产,都是按照定额进行扣除,不会造成有钱人少缴税的纳税不公平现象。”但他同时也表示,相关细则的正式文件尚未公布,具体情况还不好说。据了解,在专项扣除中,除了首套房利率之外,子女教育、继续教育、大病医疗、住房租金、赡养老人等其他专项扣除相对较好认证。税务部门提醒,除了赡养老人,其他专项扣除应留好相应票据以方便申报。房贷摸底根据新修订的个税法,1月1日起计算个税应纳税所得额,在5000元基本减除费用扣除和“三险一金”等专项扣除外,还可享受子女教育、继续教育、大病医疗、住房贷款利息或住房租金、赡养老人等6种专项附加扣除。其中,住房贷款利息方面,纳税人本人或配偶发生的首套住房贷款利息支出,可按每月1000元标准定额扣除;住房租金根据纳税人承租住房所在城市的不同,按每月800元到1200元定额扣除。不过,一个难点在于,“首套房”的相关认定。比如,“首套房、**贷款”的,基本符合减免政策,但如果房产面积过大,超过140平米,甚至200平米,是否能够扣除,尚没有明确规定。按照此前传闻,房贷利息抵扣个税中,住房大于140平米可能被排除在外。不过,新的个税法中并没有相关内容。按照新的个税法,有关住房贷款利息专项附加扣除的具体内容为,发生的首套住房贷款利息支出,在偿还贷款期间,可以按照每年12000元(每月1000元)标准定额扣除;非首套住房贷款利息支出,纳税人不得扣除。“相关细则都在完善中。”针对《华夏时报》记者的疑问,一位接近财政部的人士回应。上述税务局人士表示,*终的扣除将按照财政部、税务总局联合下发的文件来执行,在大方向上会与个税法保持一致,但一些细则可能会有所调整,具体情况不好说。事实上,如果认定首套房,仅靠银行的协助并不足够,还需要房地产相关部门的配合。这也是不动产登记信息全国联网后才能做得的事。据了解,不动产登记信息全国联网后,全国不同种类的房源将统一汇总到***平台上,不同地区、不同部门之间的“信息孤岛”将被彻底打破。事实上,不仅是和银行之间,新个税的顺利落地离不开各部门之间的数据信息共享。比如,公安、人民银行等相关部门应当协助税务机关确认纳税人的身份、金融账户信息。教育、卫生、医保、民政、人力资源社会保障、住建、人民银行、金融监督管理等相关部门应当向税务机关提供纳税人子女教育、继续教育、大病医疗、住房贷款利息、住房租金等专项附加扣除信息。在北京国家会计学院财税政策与应用研究所所长李旭红看来,新个税法涉及的纳税人多,影响面广,应该保证硬件的升级和相关信息处理系统的铺设,做好信息系统升级的准备工作和宣传指导,确保**的预扣预缴可以顺利完成。简便扣除根据《个人所得税专项附加扣除暂行办法(征求意见稿)》,一般的工薪族,只需要将专项附加扣除相关信息包括纳税人本人、配偶、未成年子女、被赡养老人等个人身份信息,以及其他与专项附加扣除相关信息,提交给公司财务人员,就可以享受每个月在税前扣除。“中国设计的征收方式非常有实用性,它保持代扣代缴的优势,*大限度减少自行申报的数量,减轻了纳税人申报负担。”国际货币基金组织(IMF)**经济学家约翰·布朗德罗说。值得注意的是,由于个税较为复杂,为了简便易行,专项附加扣除基本采用了定额扣除办法,纳税人只需要申报相关信息就能享受相关专项附加扣除。目前,各地已经召开多场新个税的相关培训。据广东省税务局纳税服务中心副主任戴宏辉介绍,截至11月30日,广东税务系统共组织内部培训1462场,培训干部职工84751人次;面向扣缴义务人培训3326场,参加培训59万人次。来源:华夏时报
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    [摘要] 2018年11月份,100个城市土地储备去化周期为18.6个月,这也意味着按照目前商品房销售的节奏,市场需要18.6个月的时间才可以消化完这些土地储备,该数值相比10月份18个月有所扩大。从趋势看,土地储备去化周期正走出13个月的历史低位水平,总体保持上行。 昨日,上海业内房地产研究院发布《中国百城土地储备报告》显示,截至2018年11月底,其研究院监测的100个城市土地储备为111826万平方米,环比增长2.0%,同比增长13.6%。观察历史数据,2016年7月份全国100城土地储备规模位于历史低位,随后土地储备规模总体步入上行通道。当前全国100城土地储备规模大体相当于2015年4月份的水平。报告认为,2018年11月份,100个城市土地储备去化周期为18.6个月,这也意味着按照目前商品房销售的节奏,市场需要18.6个月的时间才可以消化完这些土地储备,该数值相比10月份18个月有所扩大。从趋势看,土地储备去化周期正走出13个月的历史低位水平,总体保持上行。从原因上看,近期该曲线上行和商品房交易行情降温的因素有关。分城市来看,100个城市中,有11个城市的土地储备去化周期大于36个月即三年,意味着此类城市未来土地和商品房供应将充足。这11个城市包括张家口、石家庄、肇庆、漳州、九江、赣州、郑州、徐州、岳阳、桂林和保定。当然值得注意的是,此类城市购房政策总体偏紧,若未来市场交易有反弹,那么去化周期压力会比预计的要小一点。同时,有众多城市土地储备去化周期较短,这会使得此类城市未来两年房价涨易跌难。其中有30个城市土地储备去化周期小于12个月,此类城市更需要增加供地和鼓励房企拿地。业内研究院智库中心研究总监表示,2018年11月份,全国百城土地储备规模继续上升,但是同比增幅曲线却是在下行的。今年上半年房企购地表现还比较积极,这利好土地储备规模的上升。但是下半年随着房地产市场的降温,房企购地意愿明显减弱,各地土地流拍案例增多,这都抑制了土地储备规模的上升。业内人士预计,当前商品房销售市场下行的趋势不改,所以从土地储备计算公式的角度看,土地储备去化周期依然会上行。来源:证券日报 
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     12月10日, “致敬四十年:改革新动力 发展新引擎”——2018中国城市发展峰会在北京举行。在此次论坛上,由《中国经营报》和同策研究院共同编写的《2018中国城市与产业发展白皮书》(以下简称《白皮书》)启动发布仪式。  该《白皮书》指出,从不同能级城市的百城价格指数同比增速来看,2016年9月开始一线城市进入下行阶段,二线城市随后于2017年4月跟随进入调整期,三四线城市为经济托底。但从2017年下半年开始,三四线城市增速也渐渐进入调整期,尤其是2018 年2月之后,城市能级之间的轮动已经全面进入下行期。2019年大部分一线及强二线城市进入成交量周期谷底,部分调整较快的城市将在2019年下半年成交回暖;而成交均价**量在2018年至2019年市场走势呈V型,2019年将逐渐度过楼市低谷,但未来涨价空间有限。  据介绍,《白皮书》涵盖的八大经济圈囊括了中国*主要的城市与区域,GDP占全国比重超80%。在房价的低谷期,房地产市场冷淡,拿地竞争强度较小,拿地后控制项目进度,可以随房价进入上升通道获取较大收益。因而在房价周期的低谷拿地是*佳的投 资时点。2020年2季度是上海房价周期的波谷,建议房企在此时点前后逆周期投 资拿地。  对于核心城市,《白皮书》总结指出,战略型板块推荐持续关注拿地机会,机会性板块则根据城市房地产量价周期结合当地土地获取空间确定投 资拿地时点;对于三四线城市,则依据三四线城市投 资价值筛选标的,结合城市房地产量价周期进行拿地。来源:新京报网 
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          2018年11月,上海房屋租赁指数为1921点,比上月上升2点,环比上涨0.12%,涨幅缩小0.11个百分点。11月,上海房屋租赁指数连续第五个月环比上涨,同比下跌0.29%。  11月,上海房屋租赁市场季节性淡季延续,流动性逐渐减少,但租金依然窄幅上扬,源于应届毕业生求租需求消退的同时,品质改善型需求逐步提升,支撑了市场租金向上走势。上海房屋租赁指数办公室认为,11月的市场表现:一、租金连续第五个月上涨,进入传统淡季的11月租金不跌反涨,在于9月旺季涨幅出现年度峰值,后两个月惯性使然。二、租赁需求逐渐减少,出房速度放缓,主动降租的房源陆续出现。一是中低收入者受产业减少影响,以及城市商业环境整顿,外来务工人员就业岗位变化,有的离沪创业,租赁需求外溢;二是应届毕业生租房需求告缓,上季主力需求的秋招毕业生基本入市租房,而春招毕业生租房尚未入市,本月正处毕租需求断层期。三、各分市场租金走势迥异,低端市场上涨0.23%,中端市场上涨0.09%,高端市场下跌0.13%。其中,低端市场整体租金降幅*小,中端市场二室户型租金涨势依旧,高端市场租金由正转负。四、供应结构变化以适应市场需求,其中新增房源中全配、**等比例上升,贴合当下市场改善租赁;同时部分优质房源挂牌提价显示了市场信心未失,尤其是中端市场租金继续走强。五、中心城区租金走势依然强于新兴城区,临近内环内区域尤为明显。这些区域品质租客增多,表明租客除追求房源品质外,地段、商业配套、交通条件等外部因素也是选择的条件。六、长租公寓虽有机构、中介等布局,但头部机构市占率不及一成,产品多为小户型、低租金类型,市场龙头效应尚未显现。截至11月30日,全市挂牌租赁房源49758套。其中,内环内房源12671套,内外环间房源20099套,外环外房源16988套。  截至11月底,上海共推出214.02万平方米的租赁住宅用地,有普通商品房用地中受让人持有的用于租赁的物业、普通的租赁住宅用地,还有**推出农村集体土地建设租赁住宅地块。其中,29幅为普通租赁住宅用地,总规划建筑面积约182.08万平方米;5幅集体土地试点入市的租赁住宅用地,全部位于松江区,合计建筑面积22.76万平方米。租赁住宅用地的扩大供应,表明上海市政府大力发展住房租赁市场的决心,也将改变上海住房租赁市场的供应格局。  高端市场**下跌  11月,高端市场租赁指数下跌0.13%。其中,一室下跌0.07%,二室下跌0.16%,三室下跌0.15%。  除奉贤、金山、崇明区外,所监测的50个高端房源板块,48个下跌,2个上涨。高端市场租金走势由上月微弱上涨转为本月**下跌。中、大户型出租降温,房东主动下调租金增多。从板块表现看,高端市场内新兴城区板块,如闵行龙柏金汇、青浦徐泾、浦东金桥分别下跌0.24%、0.22%、0.22%。中心城区中的传统国际社区板块如长宁古北、浦东联洋均下跌0.22%。调查显示,传统国际社区板块的涉外租赁开始降温,外籍人士就近租房较多的传统CBD板块租金降幅稍小,如长宁新华路、陆家嘴、黄浦打浦桥板块分别下跌0.13%、0.11%、0.10%。而豪宅板块租金走势稳定有的略有上涨,如静安寺、人民广场、黄浦淮海中路、黄浦新天地板块,分别为上涨0.11%、上涨0.01%、下跌0.01%、下跌0.02%。表明高端个人消费型租客需求稳定,并且持续释放。从户型表现看,少数传统CBD、城市副中心板块的小户型租金不跌反涨,如静安寺、杨浦五角场、普陀长寿路、虹口北外滩一室户型租金分别上涨0.21%、0.21%、0.15%、0.14%,平均租金分别为9683元、8600元、9083元、9450元。  中端二室需求趋旺  11月,中端市场租赁指数上涨0.09%,涨幅环比缩小0.15个百分点。其中,二室上涨0.26%,三室下跌0.08%。  所监测的全部16个行政区租金均整体上涨。总共90个板块中,67个上涨,19个下跌,4个持平。中心城区涨幅领先,如黄浦、徐汇、虹口、杨浦租金分别上涨0.16%、0.15%、0.14%、0.12%。在新兴城区,嘉定、松江租金均上涨0.06%,闵行、宝山租金分别上涨0.05%、0.04%。临近年末,中端市场本月特征为:一是换租需求上升。中心城区换租需求*为集中,新兴城区则承接了少部分中心城区的溢出需求。换租客中追求居住品质的改善型换租案例增加,或从低端市场升级至中端市场,或从郊区中端换租至市区中端,两类租客均为追求品质更高的房源居住。二是户型租金走势差距明显,二室需求强劲,三室需求乏力。这是和当下租客结构有关,合租类租客比例降低,小家庭类租客比例上升。三是租房合同中一年期以上的长租增加二三成。租房理念被人们逐渐接受或购房门槛的提高,主动或被动地选择期限长的租约。具体板块表现为,中心城区内传统CBD、成熟社区板块成交*热,如黄浦淮海中路、徐家汇、浦东花木租金分别上涨0.41%、0.38%、0.27%,其中二室户型平均租金为8743元、8633、7541元,三室户型平均租金为10836元、10518元、9481元。而在新兴城区,一些板块租金小幅下跌,如浦东外高桥、青浦徐泾、松江九亭分别下跌0.28%、0.20%、0.18%。上述三板块中租客以附近工作的年轻白领居多,年末新入职者少,新增需求增速放缓,区域内租客更多地追求低租金。  低端租金稳中有升  11月,低端市场租赁指数环比上涨0.23%,涨幅缩小0.04个百分点。其中,一室上涨0.32%,二室上涨0.15%。  所监测的全部16个行政区租金均整体上涨。总共114个板块中,106个上涨,8个下跌。中心城区涨幅领先,如静安、黄浦、虹口、杨浦租金分别上涨0.34%、0.33%、0.28%、0.26%。在新兴城区,近郊的宝山、嘉定分别上涨0.21%、0.20%,闵行、松江均上涨0.18%,青浦上涨0.14%;远郊的奉贤、金山、崇明分别上涨0.07%、0.05%、0.04%。从全市走势看,内环内板块租金上涨幅度明显,如徐汇万体馆、人民广场、静安曹家渡分别上涨0.57%、0.51%、0.47%;内外环间板块次之,如静安大宁绿地、普陀万里均上涨0.46%、长宁动物园上涨0.41%;外环外板块如松江莘闵、宝山顾村、浦东航头分别上涨0.35%、0.34%、0.29%。需求集中在中心城区明显。究其由,随着租客中90后甚至95后年轻人比例上升,对租房品质要求更高,即便租借低端房源,也选择品质及舒适度更高的中心城区板块,其中内环内房源*受欢迎。同时,租客消费观念升级,不再局限于简单的租房居住,板块内商业、交通、文化等配套均要求完善。中心城区成交热度较高的徐汇万体馆、静安大宁绿地、普陀万里板块,一室户型平均租金为3831元、3371元、3207元;二室户型平均租金为4950元、4517元、4301元。新兴城区成交热度较高的多为轨交板块,人均租金多在1000-15000元,如闵行浦江、松江泗泾、宝山共富板块,一室户型平均租金为2733元、2726元、2956元;二室户型平均租金为3831元、3769元、3978元。下跌板块多为新兴城区近郊板块,如松江新桥、浦东外高桥、闵行航华分别下跌0.06%、0.02%、0.01%。这些板块内外省市租客比例约占九成,随着年末将至,外来人口净流出,退房或不续签现象增多,即便租金下调成交也不见提速。  上海房屋租赁指数办公室认为,11月租赁市场租金大幅上涨不再,淡季特征凸显。除季节因素外,和买卖市场房价下跌相关联,这也在一定程度上拉低了租售比。从市场表现看,高、中、低三个分市场间差异明显,中端市场中家庭类租客比例上升,其中不乏追求品质的换租案例;低端市场需求基数庞大,租金走势稳定;高端市场租金**下跌。尽管市场流动性减少,从全市看小户型成交稳定,租金走势强于其他户型。  “房租不炒”,租户收获市场红利。政府发展租赁市场以及限制房价上涨的顶层决策,也改变了租金大幅上涨的预期。当下,品质租房增多,供需有所变化。临近年末,往往是租约调整的高峰期,尤其是外来常住的务工人员,或回家团聚,或离职创业,人员去向直接反映在租房市场上。可以预料,租赁市场淡季行情将进一步延续,租金走势平稳波动是大概率事件。(上海房屋租赁指数办公室)来源:新浪乐居