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    2019/05

      上海规土局5月10日公告,将以招挂复合方式出让崇明区陈家镇CMS15-0308单元C-4(滨江13号)地块。  观点地产新媒体查阅公告获悉,该地块为居住用地,土地总面积12.99万平方米,出让面积10.84万平方米,容积率1.01;地块起始价9.76亿元,保证金1.95亿元。  出让公告明确,通过资格审核的有效申请人数为三人及以上的,该地块采用有竞价招标方式出让,有效申请人即为“投标人”,有效投标文件若达3-10份的,则排名顺序前2位投标人为入围竞标人;若达11份及以上的,则排名顺序前3位投标人为入围竞标人。  通过资格审核的有效申请人数不足三人的,该地块直接采用挂牌方式出让,有效申请人即为“竞买人”。  另悉,确定后续交易方式通知的时间为6月5日。如后续交易方式为挂牌,挂牌截止及现场竞价时间为6月17日15:30;如后续交易方式为招标,开标时间为6月17日13:30。来源:观点地产网
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      苏州的楼市政策传递了一个重要信号,那就是楼市过热就必然会有严厉的调控。  近日,面对土地市场连续数月的火热行情,苏州“升级版”调控政策终于落地,这也使得该城市再次成为各方关注的焦点。  苏州升级版楼市调控传递重要信号  5月11日,苏州市人民政府发布的《关于进一步促进全市房地产市场持续健康发展的补充意见》提出,对苏州工业园区全域、高新区部分重点区域的新建商品住房实施“限售”。该文件规定,新房须取得房产证3年后方可转让,园区全域二手房须取得房产证5年后方可转让。  值得注意的是,此次苏州的调控政策并非采取“一刀切”式的方式,而是体现了较为明显的“因城施策”“一城一策”甚至“一区一策”的特点。即根据不同区域的具体情况区别对待,具有很强的针对性。  比如,《意见》中将土地出让报价条件,从原有的定值调整为区间设置。即将土地竞价超过市场指导价10%(不含10%)需工程竣工验收后方可申请预售许可的规定,调整为超过市场指导价5%至10%需工程竣工验收后方可申请预售许可;将土地竞价超过土地出让市场指导价25%(不含25%)后转为一次报价出让方式的规定,调整为超过市场指导价10%至25%后转为一次报价出让方式。  这种对于土地出让政策的微调,对稳定土地价格、降低市场风险具有积极意义。  在经历了长时间的强力调控后,全国各地楼市在今年开春迎来了一波“小阳春”。这其中,以苏州为代表的一些城市楼市表现抢眼。  据统计,今年4月苏州二手房成交量为11748套,环比增长99.0%,同比增长84.1%,直逼2012年以来的历史*高值。一些热点地段的楼盘,再度出现了抢购的火爆场面。  可以说,此次苏州的调控具有很强的“风向标”意义。这意味着未来那些楼市依然过热的城市也将陆续推出相应的抑制性措施。根据实际的楼市热度,具体的手段也有可能从土地拍卖、限售条件等扩展到更为严厉的信贷限制、购房资格收紧等。  更为重要的是,苏州的楼市政策传递了一个非常重要的信号,那就是楼市过热就必然会有严厉的调控。  防止楼市“超前繁荣”,还需**施策  不过,要想使我国的房地产市场长期平稳有序的发展,在坚持“房子是用来住的”基本原则的前提下,关键在于能否**施策。  这主要包括宏观和微观两个层面。  在宏观层面上,必须找准导致房地产价格波动的主因,从而抓住楼市调控的“牛鼻子”。  从宏观上来说,导致房地产波动的原因包括信贷规模的大小、土地供应的多少,以及人口规模与人均收入状况、公租房限价房等公共性质住宅的供应情况等。  因此,宏观调控就必须根据房地产市场的波动情况实施“逆向调节”,采取利率等手段把握好货币供应的总阀门,合理供应住宅用土地规模,增强公共性质住宅的建设力度,同时降低棚改项目的货币化比例等。  在微观层面上,各地必须从本地的实际情况出发,**定位楼市波动的根源,从而找到调控楼市的*有效措施。  一地的楼市价格波动,有可能与整体宏观环境的“大气候”有关,也有可能仅与本地环境的“小气候”有关,或者两者兼而有之。除去宏观因素外,也需对本地居民收入水平和人口流动情况、招商引资和吸引人才力度、学区房或医院养老院的分布,以及地铁等交通路线走势等因素进行科学分析,找到导致当地楼市价格波动的原因。  至于政策组合,就可以从本地全局出发,也可以针对某个地段甚至某些楼盘。政策手段则包括本地土地供应、土地出让方式调整、限购限价条件变动,以及学区房政策创新、中介结构规范、监督制度完善等。  总之,在经济发展的同时,如何防止楼市“超前繁荣”,需要多方面的共同努力。只有找准关键因素、**施策,才能把握住楼市发展的命脉,楼市的平稳发展才能真正实现。来源新京报
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      中新经纬客户端5月11日电 (薛宇飞)2018年的房地产市场创造了一个高峰,多项数据均创下历史新高,其中,各地的卖地收入也出现大涨。  中新经纬客户端梳理2018年31省、市、自治区政府性基金预算收入发现,全国至少有25个省份的政府性基金预算收入(绝大多数都是国有土地使用权出让收入)呈现正增长,增速达到或超过30%的省份至少有15个。浙江省以8736.56亿元的收入高居榜首,江苏省也超过8000亿元。  不过伴随着楼市被严厉调控、土地市场受到限价政策影响,多个省份均预计,在国有土地出让收入减少的情况下,今年的政府性基金预算收入将呈现负增长。  高增长的卖地收入  近些年,“土地财政”一直受到较多关注。若将政府性基金预算收入与一般公共预算收入进行对比可以看到,浙江、江西、湖北、河南、重庆5省份的比值大于1,即政府性基金预算收入超过了一般公共预算收入,地方政府对卖地收入的依赖度较大。  财政部数据显示,2018年全国政府性基金收入75404.5亿元,其中,中央政府性基金收入4032.65亿元,地方政府性基金本级收入71371.85亿元。在地方政府性基金收入中,国有土地使用权出让收入65095.85亿元,增长了25%。国有土地使用权出让收入占到了地方政府性基金收入的约91.2%,在各省份中,这一比例也大致相同。  从各省份情况看,浙江、江苏、山东三省份的政府性基金预算收入领先全国,浙江以8736.56  亿元位居第一,其国有土地使用权出让收入7748.92亿元,也占据各省份首位。江苏、山东分别以8222.81亿元、6000.62亿元的收入排在第二、第三位。  房地产市场受楼市调控影响较大,为抑制房价上涨,多地在2018年加快供地,也致使政府性基金预算收入上涨明显。中新经纬客户端统计显示,除安徽省外,30省份中增速达到或超过30%的省份至少有15个,超50%达7个。云南2018年政府性基金预算收入增速为75.9%,增速在31个省份中*高。  数据显示,各省份的政府性基金预算收入差别较大,在31个省、市、自治区中,浙江、江苏达到了8000亿级,广东为5000亿级,河南、四川、湖北超过3000亿元,河北、福建等7省份为2000亿级,陕西、广西等5地为1000亿级。西藏政府性基金预算收入*低,为89.14亿元。安徽省未公布2018年政府性基金预算收入。  在政府性基金预算收入排名中,东部省份排名靠前,中部人口大省其次,东北和西部地区垫后。中国城市房地产研究院院长谢逸枫对中新经纬客户端表示,东部和中部省份是中国的经济重心,房地产业相对成熟,房企之间竞争激烈,且地价高、涨幅快,导致这些区域的卖地收入较高。同时,在国有土地出让中,东部、中部省份的土地通过招牌挂方式成交的比例高,在“价高者得”的出卖机制下,造成这些区域地价更高。  深圳市房地产研究中心**研究员李宇嘉认为,虽然去年一二线城市的土地出让收入有所降温,但三四线城市火热,整体供地规模大,而浙江、江苏等地的三四线城市房地产市场发展迅猛,也让东部和中部地区政府性基金预算收入涨幅较大。  不过,统计也显示,北京、天津、甘肃、海南、黑龙江5地政府性基金预算收入增长为负,分别为-35.9%、-5.6%、-3.4%、-3.6%、-4.2%。天津出现负增长,主要是土地出让收入大幅下滑,数据显示,2018年天津土地出让收入986亿元,下降18.3%。海南省负增长,则是受到城市基础设施配套费大幅减收的影响。  多省份土地依赖度较大  工地 中新经纬薛宇飞 摄  一般公共预算收入是财政收入重要的组成部分,也是一个区域硬实力的体现。而将国有土地使用权出让收入与一般公共预算收入进行对比,可以一定程度上体现一个区域对土地财政的依赖度。由于各省份的国有土地使用权出让收入数据不全面,姑且将政府性基金预算收入与一般公共预算收入进行对比。  全国政府性基金预算收入/全国一般公共预算收入约为0.41,由于中央一级的一般公共预算收入较多,该比值也就较小。但从地方数据上看,多数省份政府性基金预算收入/一般公共预算收入的比值都较高,也就是对土地的依赖度较高。  以政府性基金预算收入/一般公共预算收入计算,中新经纬客户端发现,浙江、江西、湖北、河南、重庆5省份的比值大于1,分别约为1.32、1.08、1.07、1.04、1.02,即政府性基金预算收入超过了一般公共预算收入。31个省份中,至少有18个省份的政府性基金预算收入/一般公共预算收入比率达到或超过0.5,而这些省份多位于东部与中部地区。  谢逸枫称,这一比值较高,说明地方对土地财政的依赖度较高,国有土地出让收入虽然能支持城市建设,但也会带来房价上涨过快、产生资产泡沫、积累金融风险的负面影响。  谢逸枫表示,在分税制的影响下,东部发达省份虽然财政收入较高,但上缴中央的财政资金也比较多。为弥补资金压力,这些省份可能会通过加大国有土地出让的方式来增加收入,这也是东部省份政府性基金预算收入/一般公共预算收入比值较高的原因之一。  政府性基金预算收入/一般公共预算收入比值低于0.5的省份有12个,既包括了北京(0.35)、上海(0.29)、广东(0.49)三个东部发达省市,也有山西、新疆、宁夏等经济欠发达地区。李宇嘉对中新经纬客户端表示,北京、上海税收来源广泛,一般公共预算收入高,加之两地已经进入存量房时代,新房供应比例不大,土地出让金也就不会太高,这一比值自然会低些。而由于中国房地产业的主战场在中东部,一些西部和东北省份土地出让金不多,比值就较低,财政对土地依赖度也不是太高。  20省份预计政府性基金预算收入负增长  伴随着楼市被严厉调控、土地市场受到限价政策影响,多个省份都预计,在国有土地出让收入减少的情况下,今年的政府性基金预算收入将呈现负增长。中新经纬客户端根据各省份2018年预算执行情况和2019年预算草案的报告统计,至少20个省份预计2019年政府性基金预算收入将较2018年有所下降,其中,降幅超20%的省份有5个,降幅在10%~20%的有6个。  预计政府性基金预算收入降幅*大的省份是四川省,将从2018年的3821.9亿元降至2350亿元,降幅达-38.5%;重庆市的收入预计从2316亿元降至1550亿元,下降-33.1%;江西从2568.6亿元降至1760.3亿元,降幅为-31.5%。  不过,也有政府性基金收入增加的省份。陕西省财政厅表示,2019年,全省政府性基金收入预算1898.1亿元,增长29.6%,主要是市县国有土地使用权出让收入和城市基础设施建设配套费等收入预期增加较多。  谢逸枫认为,在“稳地价”的调控政策影响下,政府今年将加大共有产权房、公租房等保障性住房的供地比例,纯商品住宅土地供应下降,加上金融政策收紧,今年的国有土地使用权出让收入会有所下降,政府性基金收入也随之走低。他预计,2019年国有土地使用权出让收入将下降1万亿元,降至5万多亿元。  李宇嘉指出,限制地价的政策依然会继续,加上棚户区改造缩水、保障房供应增加,今年的国有土地使用权出让收入难有突破。  财政部近日的数据显示,今年1~4月累计,全国政府性基金预算收入19563亿元,同比下降4.8%。分中央和地方看,中央政府性基金预算收入1261亿元,同比增长3.8%;地方政府性基金预算本级收入18302亿元,同比下降5.4%,其中国有土地使用权出让收入下降7.6%。  供地减少是否会导致房价上涨?谢逸枫称,现在市场上还有不少库存,土地供应量的变化短期内不会对房价产生影响,但若长期供地紧张的话,房价会有上涨压力。来源:中新经纬
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      公租房“免税”期延长2年 大部分长租公寓企业无缘政策红利  2017年以来,在“房住不炒”“租购同权”等政策导向下,住房租赁行业逐渐成为市场热点,包括房企、资本、长租公寓运营公司等在内的众多机构,都盯上了住房租赁市场这块蛋糕,纷纷跑马圈地、加码投资。  尽管有政策支持,但对长租公寓行业来说,包括增值税、房产税等在内的税费支出仍是摆在行业面前的现实压力,如何实现盈利仍然是大家不得不面对的行业性难题。  近日,财政部官网发布《关于公共租赁住房税收优惠政策的公告》(以下简称《公告》),对公共租赁住房(以下简称公租房)的经营管理单位免征土地使用税、印花税、房产税、增值税等;有效期2年。  免税期延长2年  记者注意到,上述《公告》由财政部与税务总局于4月15日联合发布。《公告》显示,为继续支持公租房建设和运营,对公租房经营管理单位等实行有关税收优惠政策。税收优惠政策涉及土地使用税、印花税、契税、所得税、房产税等税种。  具体来看,《公告》明确,对公租房建设期间用地及公租房建成后占地,免征城镇土地使用税。  对公租房经营管理单位免征建设、管理公租房涉及的印花税。在其他住房项目中配套建设公租房,按公租房建筑面积占总建筑面积的比例免征建设、管理公租房涉及的印花税。  对公租房经营管理单位购买住房作为公租房,免征契税、印花税;对公租房租赁双方免征签订租赁协议涉及的印花税。  对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源,且增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税。  个人捐赠住房作为公租房,符合税收法律法规规定的,对其公益性捐赠支出未超过其申报的应纳税所得额30%的部分,准予从其应纳税所得额中扣除。  对符合地方政府规定条件的城镇住房保障家庭从地方政府领取的住房租赁补贴,免征个人所得税。  对公租房免征房产税。对经营公租房所取得的租金收入,免征增值税。公租房经营管理单位应单独核算公租房租金收入,未单独核算的,不得享受免征增值税、房产税优惠政策。  《公告》明确,上述税收优惠政策有效期2年,自2019年1月1日至2020年12月31日。  谁将是受益者  税收优惠对住房租赁行业来说无疑意味着政策红利,但在微领地研究院院长胡峰看来,作为住房租赁行业的**主力,长租公寓运营机构却无法享受到上述政策红利。  “公租房的相关税费一直都是免征或有优惠的,因为政策都有有效期,这次的政策只是之前优惠政策的延续。”胡峰告诉《每日经济新闻》记者:“但长租公寓运营机构目前还享受不到上述优惠政策,因为它们的房源不属于公租房范畴。”  记者注意到,上述《公告》对享受税收优惠的公租房进行了明确界定,“主要范围为纳入省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府及新疆生产建设兵团批准的公租房发展规划和年度计划,或者市、县人民政府批准建设(筹集),并按照《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》和市、县人民政府制定的具体管理办法进行管理的公租房。”  显然,以在市场上“采购”商品住房,进而再改造出租为主要模式的长租公寓运营机构,其房源并不属于上述公租房范畴。  那么,哪类企业将享受到上述税收优惠的政策红利呢?根据运营主体的不同,目前长租公寓主要由房企系、酒店系、长租公寓运营机构系等。而此次税收优惠政策红利,主要的受益方是房企系。  以上海为例,其规划十三五期间将建设70万套公共租赁住房,而这70万套公租房的来源主要为租赁住房用地建设的公租房、房企土拍时需自持的租赁住房。  据记者统计,至2018年底上海共出让58宗租赁住房用地,且全部以底价成交。其中上海本地国企摘得53宗,央企摘得4宗;将至少建设5万套租赁住房。显然,上海本地国企将是本次税收优惠政策的*大受益方。  那么税收优惠力度又有多大呢?  记者梳理发现,上述税收优惠主要涉及的城镇土地使用税、房产税、增值税中,城镇土地使用税年应纳税的标准为0.6元至30元每平方米土地;房产税税率为按房产余值计征的年税率为1.2%,按房产租金计征的年税率为12%;一般纳税人出租不动产的增值税税率为11%。  显然,对受益方而言,上述税收优惠幅度“相当给力”。  而同样以上海为例,底价摘得租赁住房用地的上海本地国企将是上述政策红利的*大受益方,其盈利压力不仅远远小于传统长租公寓运营机构,还明显低于土拍时须自持配建租赁住房的房企。  “税收减免的政策利好,有利于降低公租房房源的筹集、运营等成本,增加企业的盈利机会,有利于吸引更多市场化机构或资本参与到公租房建设、运营过程中来,并*终促进租赁住房市场的持续健康发展。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者。来源:每日经济新闻
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      为进一步贯彻国务院“放管服”改革要求,切实提升住房公积金服务效能,规范服务平台建设和使用,5月13日,住房和城乡建设部官网发布《关于建立健全住房公积金综合服务平台的通知》(以下简称“服务平台”)指出,除法律法规有明确规定外,各地住房公积金管理中心(以下简称“管理中心”)原则上不得向第三方提供原始数据信息。用户登录服务平台各渠道时,应提醒其不得将用户名和密码等信息提供给非官方的第三方机构。  《住房和城乡建设部关于加快建设住房公积金综合服务平台的通知》和《住房公积金综合服务平台建设导则》的印发提升了住房公积金服务效率。但仍有部分管理中心存在思想认识不到位、服务平台建设滞后、综合管理系统不健全、线上业务种类少、风险防控能力弱、推广使用力度小等问题,服务平台作用未得到充分发挥。  据了解,服务平台建设是落实国务院“放管服”改革要求,全面提升住房公积金服务水平的基础性工作,对满足缴存职工多样化需求,充分发挥住房公积金制度作用具有重要意义。服务平台以“互联网+”为导向,充分利用大数据、云计算等信息技术,加快服务平台建设,完善服务平台功能,丰富线上业务办理种类,有效提高离柜率,切实提高住房公积金服务便捷度。来源:北京商报
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      风水轮流转。本轮调控周期之下,二线城市抢尽了房地产市场的目光。5月8日这一天,苏州再拍三宗地,收金40.65亿元。其中两幅地块直接以高溢价率成交,另一幅经85轮报价后以45.38%的溢价率成交。三天之后,苏州市人民政府下发了房地产市场调控补充意见。  除了苏州,包括合肥、武汉、杭州、郑州、天津、南京等二线城市在内,土地市场都异常火爆。在一线城市严厉调控、三四线楼市萎靡不振的背景之下,开发商将绝大部分“弹药”放在了二线城市。中原地产研究中心*新统计数据显示:截止到目前,全国二线城市土地市场持续升温。特别是4月来,数据持续高位,4月单月,二线城市合计卖地金额高达2933亿,刷新了*近2年的*高纪录。  同策研究院研究总监张宏伟认为,本轮二线城市土地火爆的原因有三:第一是因为房企主流看法是要回归二线城市,而现在是重新布局二线城市的窗口期;第二个是春节后资本市场环境放松,房企拿到钱之后,就有将钱快速投入到土地上去的行为;第三与房企冲刺销售目标相关,包括他们在土地储备上的压力。这些必然会导致房企积极抢地。  到二线城市去抢地  在一线城市鲜有土地供应背景之下,回归二线成为房企的主流看法。而受益融资环境宽松,房企又有了充足的弹药拿地。也因此,本轮二线土地市场主要表现是,无论成交量、地价还是溢价率都频频创新高。  5月7日,南京拍卖江北的3宗地块,其中2宗为纯商办地块。3宗地,分别经过了64轮、83轮、106轮的竞拍,*终才各归其主。截至目前,南京今年共拍出17块地(不包括去年结余地块),累计拍卖轮次达851次(不包括底价成交),平均每块地抢拍轮次超50次,7块地拍到*高限价。  苏州在年内已经出现了三次百亿级土拍。今年4月24日,苏州主城区出让5宗地块,共吸引了34家房企竞拍。*终,5宗宅地成功出让并吸金135.7亿元,溢价率超过35%,并诞生吴中区太湖新城板块和尹山湖板块两幅新“地王”。此外,今年2月22日,苏州成功出让6宗涉宅地块与1宗商服用地,总成交价为98.25亿元,接近100亿元;1月4日,苏州2019年的土拍首秀共出让10宗地块,揽金129.19亿元。  4月25日-4月26日,合肥迎来了*大规模的土地出让潮。根据此前信息披露,这两日合肥共推出26宗地块,居住用地23宗,商住用地1宗,商服用地2宗,总起拍价约为111.74亿元。竞拍现场,房企参与数量超过70家。经过两天的激烈竞拍,25宗地块成交,总成交金额210.62亿元。众所周知,合肥土地竞拍设置了“举牌应价+摇号”的方式,当应价达到地块*高限价时,进入摇号阶段。据了解,25宗成交的地块中有8宗地块达到*高限价。此外,溢价率普遍在50%以上,超过100%的地块有7宗。  上述只是二线城市土地市场部分典型现象。整体而言,二线城市土地市场火爆高于其他城市。克而瑞研究中心的统计数据显示,4月,中海、绿城、世茂、华润等房企拿地力度显著提升,拿地金额均较前3月平均值提升200%以上。与此同时,在回归二线城市战略驱使下,房企在二线城市拿地热度持续攀升,竞争也更加激烈。  2019年1-4月,百强房企二线城市新增土储建面占比达49%,较1-3月上升3个百分点;而三四线城市占比为45%,较去年全年下降了13个百分点。  融资额显著增长  房企积极抢地背后是融资额显著提升。从**值来看,今年比2018年整体的融资环境已经回暖很多,房企资金面缓解从而拿地不再谨慎。  2019年4月,40家典型上市房企完成融资总额共计753.62亿元。房企融资总额环比上月1024.2亿大幅滑落,但相比2018年依然属于高位。2019年1-4月房企融资金额同比同期大飞跃。从同策研究院统计数据来看,2019年1-4月,40家典型房企融资总额共计3211.71亿元;同比2018年1-4月2666.08亿元,多出545.63亿元,同比上涨20.46%。  总体来看,房企融资面宽松、楼市“小阳春”现象以及房企回归二线的主流看法,使得二线城市土地市场竞争异常激烈,地价攀升。  “房企在二线城市加大布局可以视为拿地策略的变化,三四线城市受棚改规模减少影响,房企的拿地力度已经有所减缓,除了长三角、粤港澳大湾区等热点城市群外,其他区域的三四线城市开始出现降温。年后二线城市土地回温明显,热点城市例如武汉、成都、合肥、重庆等地的土地也呈现供求两旺局面。从土地市场来看,部分房企的回归一二线战略正在得到体现,二线城市也将成为今年众多房企的重要战场。”58安居客房产研究院**分析师张波认为,苏州5月11日出台政策是一个明确的信号,由于二线城市土地热度提升、二手房市场转热,对于房价上涨的确会形成推动作用,因城施策进行调控就显得十分必要。  张宏伟认为,去年12月份,住建部对于2019年的调控定调就是“稳地价,稳房价”。“从这个角度看,未来政策很有可能与目前苏州等地出台的政策相似,如规定自持比例等一些限售办法来为土地市场降温。”张宏伟称。来源:21世纪经济报道