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    2019/04

    随着行业重新洗牌,包括资金在内的一系列资源会向头部企业高度集中,长租公寓企业要想走得更远,必须要解决标准化和盈利模式问题长期来看,租赁人群占比不断提升这一趋势不会改变,2019年住房租赁需求会持续增加租金贷、甲醛门、资金链断裂……2018年可以说是长租公寓行业*动荡的一年,一系列“黑天鹅”事件也将资本对行业的热情降到了冰点。不过,随着负面消息逐渐消化,以及利好政策逐步明确,春节过后长租公寓再次迎来融资热潮。专家表示,随着行业重新洗牌,包括资金在内的一系列资源会向头部企业高度集中,长租公寓企业要想走得更远,必须要解决标准化和盈利模式问题。近日,长租公寓运营商蛋壳公寓对外宣布完成5亿美元C轮融资,此轮融资由老虎环球基金、蚂蚁金服联合领投,春华资本跟投。同时,CMC资本、高榕资本、愉悦资本等老股东继续跟投。此轮融资结束后,蛋壳公寓的估值已超过20亿美元。蛋壳公寓的融资并不是孤例。2月21日,窝趣公寓宣布完成近2亿元B轮融资;3月11日,集中式长租公寓品牌魔方生活服务集团宣布获得1.5亿美元D轮融资……魔方生活服务集团CEO柳佳称,本轮融资资金将用于进一步提升品牌影响力,优化运营管理,完善IT系统和会员体系,以及项目并购和轻资产拓展。与此同时,各大开发商也明确将继续加码长租公寓。龙湖集团3月25日发布的2018年年报显示,该集团长租公寓品牌冠寓已开业项目实现租金收入4.27亿元,同比增长961.4%。龙湖集团CEO邵明晓表示,冠寓在去年已开业超过5.3万间,今年按照规划将累计开业近10万间,到2020年会达到20亿元以上收入。此外,万科发布2018年年度业绩报告,在住宅租赁方面,万科将继续围绕核心城市加大对租赁住宅的布局。截至报告披露日,万科集团长租公寓业务已覆盖35座主要城市,累计开业超过6万间。种种迹象表明,各方仍然看好长租公寓的市场前景,也愿意投入更多财力、精力抢夺这一市场。“长期来看,租赁人群占比不断提升这一趋势不会改变,2019年住房租赁需求会持续增加。”58安居客房产研究院**分析师张波说。值得注意的是,当前长租公寓仍面临不少“成长的烦恼”。在黑猫投诉平台上,长租公寓成为2018年房产领域消费投诉重灾区,消费者对租房价格及服务投诉量占比较高。此外,消费者反映的主要问题还包括了居住环境室内甲醛超标严重、装修材料质量堪忧、误导租客与网贷平台签订租房贷款合同、以租客的信用换取资金并存在资金挪用等。在产品口碑堪忧的同时,目前尚无企业能给出清晰的盈利模式。同策咨询研究总监张宏伟表示,在资本追逐下的长租公寓行业,短期靠拼规模,长期还得拼盈利,能否在预期时间内扭亏为盈*为关键。未来拿房成本会越来越高,这将进一步压缩盈利空间,企业的运营能力也将面临更大考验。业内人士认为,集中式长租公寓中,环境氛围、室内配套、公共区域已经成为行业标配,如何才能进一步与租户绑定,增加黏性是运营商们需要进一步思索的事情。来源:中国经济网
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    日前,国家发展改革委官网发布《2019年新型城镇化建设重点任务》,首提“收缩型城市”概念,明确提出:收缩型中小城市要瘦身强体,转变惯性的增量规划思维。事实上,一份由首都经贸大学学者吴康更新的数据显示,从2007~2016年,694个城市中,总计80个城市出现不同程度的收缩,占比11.5%。上海财经大学长三角与长江经济带发展研究院执行院长张学良也表示,城市收缩在未来较长时间内,将成为城市发展的常态。那么,何为收缩型城市?在我国有哪些典型代表?当一座城市不再长大,是否意味着摆在它面前的道路只有遗憾“谢幕”?收缩型城市有哪些代表?作为东北重要的老工业基地城市,上世纪60年代,锦州以“大庆式新兴工业城市”闻名,创造了****只晶体管、第一块石英玻璃、第一根锦纶丝、第一支人造塑料花、第一只电子真空开关管、第一台造纸精浆机、第一个电子轰击炉、第一台举高消防车和第一个汽车安全气袋……数十项第一。而现在,提到锦州,许多人可能首先想到的是直播界的“鼻祖”MC天佑……作为城区人口接近100万的中等城市(城区常住人口50万~100万),锦州的城区人口从2010年的94.17万人,降到2016年的83.9万人……越来越多的年轻人似乎不愿意再回到这座已稍显没落的工业城市。而作为中国*早兴办近代工业的城市和民族工业发祥地之一,营口的人口规模也一直处于收缩态势,城区常住人口从2010年的90.41万人,降到2017年的77.06万人,短短8年间,减少了13.35万人……即便作为新兴的冶金石化装备制造工业基地,营口似乎都难以挽留住向往“外面世界”的人们。事实上,每日经济新闻记者通过梳理相关数据发现,在辽宁省,除了葫芦岛、大连等少数几个城市人口仍处于增长态势外,丹东、铁岭、本溪、阜新、大石桥……很多中小城市(城区常住人口50万以下的城市为小城市)的人口规模都在收缩。而鞍山、抚顺等Ⅱ型大城市也处于急剧收缩状态。以鞍山为例,其城区人口数量8年间减少了15.65万人;甚至作为省会城市的沈阳,其人口近几年也在急剧收缩,与2013年的城区人口相比,2017年的城区人口数量减少了85.82万人……上海财经大学长三角与长江经济带发展研究院执行院长张学良表示,根据其研究团队长期调查发现,中国有26.71%的地级/副省级行政单元发生收缩,且29.89%的收缩城市的市辖区出现了人口流失现象,集中分布于中国东北和长江经济带地区。在长江经济带地区,110座地级及以上城市中,有52座出现收缩,约占城市总量的47.27%;58座处于非收缩状态,约占52.73%;84个市辖区出现收缩,约占市辖区总量的26.42%;393个市辖县出现收缩,约占市辖县总量的51.98%。以江苏省为例,记者梳理发现,连云港、海门、太仓等中小城市的城区人口规模都处于收缩状态。人口在下降面积却在扩张记者还注意到,在城区常住人口连续三年下降的同时,一些城市的建成区面积持续增长。这意味着,人少了,但城市建设的设施相对更多,一定程度造成资源错配的情况。这类城市中,情况*突出的是,开原市(辽宁)、吉林市(吉林)、通化市(吉林)、大庆市(黑龙江)。其中,吉林市、大庆市城区常住人口超过100万,属于Ⅱ型大城市,同时也是当地除省会以外的第二大城市。城区常住人口、建成区面积的一降一升,展示出吉林市、大庆市作为当地第二大市的“挣扎”。它们人口外流,但倾向扩张建设,问题是这样的发展趋势,在当下会造成土地资源配置效率降低,不利于城市的紧凑型发展。除了“一降一升”,还有一些城市在近年呈现出非紧凑型发展的情况,也就是其城区常住人口并未连续下降,但其城区人口密度却连续下降。也就是说,整体这三年,城区常住人口的流入速度,比不上其城区面积扩张的速度。收缩型城市为何“收缩”北京大学首都发展研究院院长李国平在接受每日经济新闻记者采访时表示,城市规模是按城区常住人口来算的,所谓城市收缩就是指城区常住人口在一段时间内减少了。“当然,不能忽略一个大背景,就是中国的城镇化还在增长,城市人口总量一直在增加,而这些收缩型城市是不增反减的,与总体是反方向的。”中国人民大学应用经济学院教授姚永玲告诉每日经济新闻记者。什么情况下会出现收缩型城市?李国平认为,城市的收缩往往与当地的地理位置、城市规模、产业结构、行政等级有关,地理条件差、传统产业占比大、资源环境压力大的城市都容易出现收缩。“比如很多中小型矿业城市,现在资源型行业要压缩产能,也有一些环保压力,像中国的东北、西北等区域出现收缩城市的概率就会更高一些。”李国平说。记者注意到,“百年煤城”黑龙江鸡西,是典型的资源型城市。2011年煤炭形势好的时候,煤炭产业占到整个经济总量的24%以上。受全国煤炭市场下滑影响,鸡西煤炭产销量价齐跌,加之多年来自身结构性、资源性、体制性矛盾等诸多因素,全市经济一度在地平线附近徘徊。“同病相怜”的还有大庆。恐怕国内没有哪个城市像大庆这样对油气产业的衰退和石油需求疲软有过切肤之痛。这个从2001年以来GDP增速至少10年持续保持两位数增长的城市,2015年以-26.83%的GDP名义增速打破神话。数据显示,2014~2017年间,大庆市每平方公里土地的人口密度减少了约450人,城市GDP下滑34%,人均GDP下降了39%。城市收缩现象非常明显。姚永玲则提到了甘肃酒泉市管辖的一个县级市——玉门市,玉门油田是中国*早的油田,从上世纪60年代起,玉门油田先后会战大庆,南下四川,跑步上长庆,二进柴达木,三战吐鲁番,曾先后向全国各油田输送骨干力量10万多人、各类设备4000多台(套),被誉为中国石油工业的“摇篮”。如今,随着资源的枯竭,“9万人弃城 甘肃玉门沦为空城”等字眼不时见诸报端,稀疏的人流、紊乱的街道、荒废的住宅,昔日辉煌难再现。在姚永玲看来,还有一个重要原因是,城镇化不是零和博弈,不是单纯的农村人口流入城市,它有一个梯度,即人口从农村流入到小城镇,从小城镇到大城镇,从大城镇到县级市,从县级市到地级市,地级市到大城市,它是从低到高的一个连续的过程。“城镇化不只是从农村到城市,还有从县级市、地级市等中小城市到大城市。它是依次递推的过程,人口先减少的是农村,再减少的是城镇,之后就是县级市、地级市等。”她说,这还是因为中小城市经济萎缩,大城市就业环境、基础设施、公共服务等更好,更有竞争力。“这是一个客观规律,在全国来看都是普遍的。”“行政等级越低的县级市越容易收缩。中国大概有近20%的地级市,尤其地理位置比较偏远的地级市都存在收缩现象。”李国平说。也有学者认为,随着高速交通网络的全覆盖、中国户籍制度改革的加速推进、刘易斯拐点中人口红利的日渐消失、人口老龄化等使得中国未来的人口结构和人口流动将发生重大而深刻的结构性变革,诸如此类的潜在收缩动因的不断增加,城市收缩问题是不可避免的。不过,李国平也表示,城市收缩的原因有很多,也很复杂,不能一概而论,比如北京近两年城区常住人口也在下降,但这是政策原因疏解出去了。收缩型城市未来发展方向那么,这些收缩型的城市还有没有未来?发改委文件明确提到:收缩型中小城市要瘦身强体,转变惯性的增量规划思维,严控增量、盘活存量,引导人口和公共资源向城区集中。在李国平看来,这是国家城市化政策的一个重大转折,明确中小城市不再盲目低效扩张,那城市就需要更精致化的发展。“经济活力强的地方人口肯定不会减少,如果城市本身竞争力下降,周边有更好的城市人口肯定会去周边。所以收缩型中小城市要想办法提升城市竞争力,要发展产业,吸引就业,创造更宜居条件,公共服务要做得更好。”他说,城市之间的竞争越来越激烈,如果你做的不好,人口就会流失。姚永玲则表示,对于资源枯竭型城市,就需要发展除了资源型产业之外的后续产业;对于收缩型中小城市,则需要国家政策的倾斜,在基础设施一体化、公共服务均等化方面发力,发展经济,营造良好的营商环境促进企业发展,从而吸引更多人口,发展成为小而美的城市。记者注意到,发改委文件也明确提到要深化“人地钱挂钩”等配套政策。深化落实支持农业转移人口市民化的财政政策,在安排中央和省级财政转移支付时更多考虑农业转移人口落户数量,2019年继续安排中央财政奖励资金支持落户较多地区。来源:每日经济新闻
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    2018年,除交通银行以外,其余四大国有行对于交通运输、仓储和邮政业的贷款投向进一步倾斜。同时,除了交通银行外,其余四大行2018年对于制造业的贷款有所减少。截至目前,已有包括五大国有行在内的19家商业银行披露了2018年业绩报告。从已经发布年报的银行贷款增速来看,大多数银行的贷款总额同比增速有所提升,但工商银行、建设银行、中国银行增速有所回落。从公司类贷款结构来看,五大国有行的贷款投向进一步向交通运输、仓储和邮政业倾斜。此外,除了交通银行以外,其余四大行2018年对制造业的贷款有所减少。记者注意到,在个人贷款中,个人住房贷款是主力。截至2018年末,工商银行、建设银行、中国银行、农业银行、交通银行个人住房贷款占个人贷款比例分别为81.5%、81.4%、78.9%、78.4%、61.6%。对交通运输、仓储和邮政业的贷款投向进一步倾斜记者注意到,从已经发布年报的银行贷款增速来看,大多数银行贷款总额增速有所提升。其中,长沙银行、宁波银行、郑州银行、青岛银行、青岛农商行五家银行2018年贷款总额较年初增加了20%以上。其中,长沙银行2018年贷款总额较年初增加了32.3%。其在2015年、2016年、2017年的贷款总额同比增速均保持在较高水平,分别是27.5%、26.5%、30.16%。19家商业银行中也有少数银行2018年全年贷款总额同比增速有所回落,分别是浦发银行、民生银行、工商银行、建设银行、中国银行。截至2018年末,农业银行、工商银行、建设银行、中国银行和交通银行等五大国有行的贷款总额增速分别为11.4%、8.3%、6.8%、8.5%、8.9%。从具体的贷款结构来看,交通运输、仓储和邮政业在建设银行、工商银行、农业银行的公司类贷款构成中占比*高,分别是19.2%、22.0%、21.2 %,而在中国银行和交通银行的公司类贷款构成中占比虽不是*高,但也位列前三,分别为16.1%和17.8%。记者注意到,除交通银行以外,其余四大国有行对于交通运输、仓储和邮政业的贷款投向进一步倾斜。截至2018年末,建设银行对交通运输、仓储和邮政业的贷款总额为14355.20亿元,较年初增加0.4%;工商银行对交通运输、仓储和邮政业的贷款总额为20705.42亿元,较年初增加10.8%;农业银行对交通运输、仓储和邮政业的贷款总额为13806.11亿元,较年初增加12.8%;中国银行对交通运输、仓储和邮政业的贷款总额为11824.11亿元,较年初增加11.9%;交通银行对交通运输、仓储和邮政业的贷款总额为5731.51亿元,较年初减少0.5%。值得一提的是,制造业是中国银行和交通银行公司类贷款构成中占比*高的,分别达22.8%和18.1%。同时,制造业在其余三大国有行公司类贷款构成中也占有不少席位。不过,记者注意到,除了交通银行外,其余四大行2018年对于制造业的贷款有所减少。截至2018年末,建设银行对制造业的贷款金额为12601.79亿元,较年初减少4.4%;工商银行对制造业的贷款金额为13188.27亿元,较年初减少3.3%;农业银行对制造业的贷款金额为11956.69亿元,较年初减少3.7%;中国银行对制造业的贷款金额为16743.40 亿元,较年初减少0.6%;交通银行对制造业的贷款金额为5814.12亿元,较年初增加0.09%。交通银行在年报中表示,信贷投放切中实体所需,重点投向制造业、节能减排、环境保护等领域,稳步提升个人信贷占比,为业务结构优化和息差改善奠定基础。此外,批发和零售业也是重点压缩对象。2018年,建设银行、工商银行、农业银行、交通银行对批发和零售业的贷款较年初分别减少了10.6%、10.8%、9.3%、13.03%。个人住房贷款仍是个人贷款主力从五大行的贷款结构来看,房地产业仍占有一席之地。2018年,五大行的公司类贷款中房地产业的贷款金额较年初均保持在10%以上的增速。截至2018年,公司类贷款中,建设银行对房地产业的贷款金额为6301.92亿元,较年初增长20.7%;工商银行对房地产业的贷款金额为8500.38亿元,较年初增长14.9%;农业银行对房地产业的贷款金额为6114.56亿元,较年初增长19.1%;中国银行对房地产业的贷款金额为9157.93 亿元,较年初增长11.6%;交通银行对房地产业的贷款金额为2165.36亿元,较年初增长14.4%。在个人贷款中,个人住房贷款是主力。截至2018年末,农业银行个人住房贷款金额高达36605.74亿元,占个人贷款比例为78.4%。农业银行称,截至2018年12月31日,个人贷款较上年末增加6655.98亿元,增长16.6%。其中,个人住房贷款较上年末增长16.8%,主要是由于该行落实差异化住房信贷政策,积极支持居民合理自住购房需求。截至2018年末,中国银行个人住房贷款金额高达35035.63亿元,占个人贷款比例为78.9%。中国银行在年报中表示,该行积极落实国家房地产市场调控政策,继续执行差异化个人住房贷款政策,重点支持居民家庭首套自住性购房需求,保持个人住房贷款业务稳健发展。此外,2018年,工商银行个人住房贷款占个人贷款比例为81.5%;建设银行个人住房贷款占个人贷款比例为81.4%;交通银行个人住房贷款占个人贷款比例为61.6%。来源:每日经济新闻
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    多方共同作用市场复苏。多家机构数据显示,上海楼市复苏迹象显著。“3月份二手房很火,店里一共成交了14套!”位于浦东昌里路一家品牌中介告诉《每日经济新闻》记者,“以往每个月平均卖出5套,而去年3月份只成交2单。”据上海中原地产数据,3月份上海新建商品住宅成交面积63.2万平方米,环比增加106.5%;上海易居房地产研究院《3月房地产市场报告》显示,上海二手住宅成交25,932套,环比增长164.7%。上海中原地产市场分析师卢文曦认为,楼市成交好转意料之中,一方面长期清淡走势有积压的客户,年后房企会在营销层面为“小阳春”造势,消费者也习惯这一节奏,多方共同作用市场复苏。上海内环路某现房销售项目二手房月度、季度数据双双创三年新高自2017年初以来,上海二手住宅成交一直处于低位盘整状态。2019年1月起二手住宅成交量逐步反弹,3月全市二手房成交25,932套,环比增长164.7%,同比增长49.2%。数据显示,上海市3月二手房成交量创下2016年10月以来的新高,但3月下半月成交量下降,并未保持上半月的成交势头。以季度数据看,一季度上海二手住宅共成交5.2万套,也创下近三年来的成交量新高。易居方面认为,二手房市场相对新房市场周期性更明显,2008、2010~2012、2017~2018年成交量相对较低,2009、2013、2016、2019年成交量较高。按一季度成交量来看,预计2019年全年二手房市场好于2018年。记者在调查走访中发现,尽管成交量大幅上升,但二手房成交价格并未出现上涨。以2019年2月统计数据看,上海二手住宅价格环比下跌0.1%,同比下跌2.5%。易居研究院研究员姚方表示:“随着3月二手房成交量的爆发和市场已经见底,预计4月二手房价格将企稳。”新房表现略低于预期3月份是传统销售旺季,也是房企“出货季”。上海中原地产数据显示,3月入市面积为78.8万平方米,环比增加194%,同比增加100%。从投放节奏来看,下半月呈现井喷,周度投放量维持在20万平方米以上,虽然*后一周略有回落,但仍维持在高位。《3月房地产市场报告》指出,上海3月共有25个新建商品住宅项目入市,推盘量大增。成交量虽然较2018年同时期有所增加,但仍处于历史较低位。从2019年一季度数据看,新建住宅成交面积为146.1万平方米,同比增长22.5%;新建商品住宅供应面积为151.5万平方米,同比增长68.2%。此次为近五年来一季度**出现供大于求。对此,卢文曦分析,3月平稳开局,月初有重要会议,房企推盘比较犹豫,因此限制成交发挥。一般而言,每个月第二周成交会进一步攀升,但是3月中旬出现成交下挫,周度成交甚至不到6万平方米。虽然后续出现“补量”行情,成交迅速攀升到17万平方米,月末收官一周继续保持强劲势头,并且创近30周新高,但3月总量仍无法突破80万平方米的正常流量。“正是市场供应层面仍有些许不畅通,因此部分买家转投存量市场,新房市场3月表现略低于预期。但是基于人气稳步回归,这股势头还会延续,4、5月仍有进一步冲高可能。”姚方也认为,4月份上海仍有20多个项目入市,新房成交量有望持续企稳反弹。来源:每日经济新闻
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    上海房地产投资市场一改近年稳步增长的态势,交易额出现井喷。今年一季度大宗市场成交额达959亿元,有望大大突破近三年全年超越1000亿元人民币(下同)、不到1400亿元的区间。全球领先的房地产服务商戴德梁行11日发布研究报告,专题解读上海一季度写字楼、零售商业、大宗交易等市场走向。对上海近期大宗交易投资市场交易额猛增作了“内资回暖迎头猛赶,外资强势持续加码”的描述。今年前3月,上海的大宗交易主要涉及外资持续加码的浦发大厦、万象城的4栋写字楼、一方大厦、绿地黄浦滨江、虹桥创新中心、旭辉置汇广场、上投盛银大厦等物业,而内资则完成了对董家渡12及14地块、浦东金融广场、扬子江国际企业广场、星星大厦等项目的下单。市场大宗交易物业类型比例按成交金额看,综合物业占比69%、办公物业有28%、酒店据2%、商业仅1%,商办项目仍然*受投资者青睐。核心地段资产净回报率约为3.5-3.8%,新兴区域约为4-4.5%,净回报率预计较去年有小幅增长。戴德梁行披露,一季度有多家境外机构募资59.4亿美元投入此间市场。外资的资金来源以退休、养老、保险和主权基金为主,预料今年会加快投资速度。内资房企融资难度缓解,但受资管限制,保险资金仍是各家机构追逐的重点,依然倾向于一线城市稳定收益的办公楼以及公寓资产。戴德梁行大中华区资本市场总裁及中国资本市场主管叶国平认为,未来上海大宗交易市场外资仍为主角并持续加码,内资资金回暖并逐步复苏。投资机会将会出现在有稳定现金流的核心资产、非核心商务区优质资产和城市更新改造提升的资产等三方面。来源:中国新闻网
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    黄浦区文元坊小区建成于上世纪30年代,可由于房屋年代久远,厨卫条件较差。除了共用厨房之外,每家每户也都没有独立的卫生设施。居民们每天早上起床的第一件事,就是去指定的地方"倒马桶"。而为了让居民们告别"手拎马桶"的时代,从去年起,黄浦区政府就针对该地块开展了厨卫改造工程。18号一楼两家和二楼一家居民都希望自己家能够享受到政策的实惠,在自己安装抽水马桶。不料,却遭到二楼另外一户居民的强烈反对。原来,双方曾因为公用厨房的改造方案发生过分歧。根据规定:公用厨房的改造需得到楼内所有居民的一致认可,而当时这户二楼居民提出的改造方案遭到了其他三户居民的否决,双方的矛盾就此引发。那么,厨房改造的搁浅是否代表着每家独用的卫生设施改造也无法进行呢?一楼房屋的承租人林女士向12345市民服务热线咨询求助,房管部门回复林女士称:根据政策,一楼两户人家符合安装条件,将予以安装。可是,当施工人员上门施工时,还是二楼居民被拦在了门外。对方阻挠另外三名承租人入内,导致双方大打出手。律师表示:二楼这户居民的做法已经严重侵害到了三名邻居的合法权利。律师刘小雷:首先,政府进行老楼区马桶的改造工程 是有利于社会民生的,一楼居民同意改造 是基于对自身物权权力的行使。其次 一楼居民进行马桶改造,并未影响二楼居民对其自身房屋的使用,没有对二楼居民造成影响及损害。根据《物权法》第84条规定:不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则,正确处理相邻关系。二楼居民的行为实际上是侵害了一楼居民的合法权利的。来源:看看新闻